因为一篇车贷文章，

　　让大家认识了周一贱，因为一篇螺旋桨，

　　让周一贱带你们飞上了天。

　　很多人问我是做什么的？习惯性回答我是做高利贷的；间歇性回答我是夜店里驻唱的；而现在，我觉得自己更像一名老湿，把自己所走的弯路，踩过的坑整理成文字，帮助那些对于金融怀有敬畏心的同业伙伴避开雷区。这谈不上什么大的情怀，说出来还有些不好意思，看见每周一霸屏朋友圈的瞬间，脸上可以会掩饰下表情，但嘴角还是会微微的上扬，如果我有尾巴，一定会忍不住的摇摆起来。

　　房屋抵押贷款（以下简称房贷）市场分析

　　现在由于市场经济活动的需要，民间融资越来越兴旺，民间融资以高效，灵活相对银行融资体现不少优势，资金供方向资金需方提供资金，提供资金者得到高于银行存款的利息，需方满足了资金需求。而相对信贷而言，房贷风险系数较小，不出意料的也被很多P2P平台所追捧，而这些眼里规模重于一切的同行所设计出来产品真的是八仙过海全不用桨，更有甚者把贷款额度放大到房屋估值的9成，只有一个理由可以说服老周，那就是这个产品经理的智商一定上交给了国家。

　　房贷产品优势点分析

　　首先房产属于固定资产类，且贬值速度要远远慢于汽车的贬值速度。所以借款人提供一定的有效房产做抵押，对于债权人而言，放贷风险就会大大降低。其次，对于借款人来说，如果用房产做抵押物申请贷款，无论从贷款额度还是贷款期限，相比较同类产品来说都更据优势。最后，房产抵押贷款对于借款人的身份性质要求较少。

房贷产品核心要点

　　所有物权抵押类产品都一样，核心点便是在不通知借款人（原抵押物权利人）的情况下，可以不通过司法途径，直接过户抵押物，做到及时变现。所以房贷的核心要素就是全权委托公证，在上海公证处的版本抬头就是《委托书》，当然现在全委公证可以把条款单一剥离出来，比如《委托他项目权利公证》，作用是产权人不在场的情况下，受托人可以代替产权人办理房产抵押手续，目的是避免全委公证其他条款不备受托人恶意使用委托权限，保护产权人的方式。但是作为放款人，不必要考虑这么多，除非借款人单方面提出疑问，其余情况下一律办理全委公证。

　　由于普遍从业者因为经验和专业限制，一般流程安排及借款抵押合同等文件拟定上漏洞百出，而导致出现不必要纠纷。借鉴传统银行操作流程，设计好法律文件及标准化操作流程，通过完整的合同手续及拥有的各项权利（独立权利+从属权利），才能尽量能大大降低风险发生的几率。

　　以下文字就是你们俗称的干货，看不懂的小盆友们可以来后花园问我，我也一定会装作听不懂的样子。

房贷产品

　　清房一押，银行按揭房二押、银行抵押消费贷二押（转单平帐），民间一抵二押，赎楼贷，卖房转按揭，首付贷，单边抵押（分大单边与小单边，前者是产权权利人只有一人到场，后者是已婚夫妻只到场一人），归并房贷款等等，还款方式多数为6个月以下的的短借，当然也有公司会做长期的等额本息，这些属于市场大路货，就不做解释了。今就拿最简单的清房一押及银行二押产品作为模特，方便大家赏析。

　　以下是老周设计的房贷标准化产品

　　一、房贷申请准入

　　年龄要求：

　　22-60周岁；且申请人年龄加贷款年限原则上不超过70年

　　房产要求：

　　（受雇人士）本人名下本地商品房；别墅

　　（自雇人士）本人名下本地商品房；别墅

　　企业名下商铺；办公楼

　　房产要求：房产证上无老人、残疾人和未成年人士

　　房龄要求：房龄最长不超过25年

　　房产区域：上海地区（金山、崇明、青浦除外）

　　面积要求：面积不低于50平方米或房屋估值100万以上

　　其他要求：产权人和夫妻双方都要出面做全委公正和抵押

　　备用房要求：

　　户口内有老人、残疾人和未成年人士，必须提供备用房

　　其余户口状况有备用房提额。

　　工作年限：

　　（自雇人士）经营年限：公司注册经营满1年以上；

　　（受雇人士）在本单位连续工作满6个月

　　信用要求：

　　信用记录基本良好，无恶意逾期，接受白户申请

　　二、申请材料

　　1.二代身份证

　　2.抵押房和备用房的产证和产调

　　3.婚姻证明（未婚证明、结婚证、离婚证）户口本

　　4.工作证明或营业执照

　　5.征信报告

　　6.按揭房需提供当月银行还款对账单

　　7.需压产证原件

　　8.户口内有老人、残疾人和未成年人士，需要提供第三人迁入户口的承诺书

　　9.租房提供租赁合同

　　三、房屋评估

　　对于房贷类产品，初评主要风控点为：

　　1）查询借款人、抵押人及配偶的身份证真实性

　　2）调查抵押房产的权属状况;如提供备用房则一并调查其他名下住房权属状况

　　3）抵押物权价值评估;(五成为安全线)

　　4）通过人民银行征信系统调查借款人有无高额负债及还款习惯。

　　多年的实操经验告诉我，为了不能轻易的狗带，无论前期风控手续多流弊，每一笔借款都要按照坏账来看待，这样是必然会把重心偏移到抵押权变现，变现分两种：一种是通过同业渠道进行转单，还有一种就是处置抵押物，当牵涉到处置的话，看见权利人有18岁以下未成年人的可以pass了，因为未成年人保护法新条款明确规定，未成年人拥有房屋产权的情况下，只有等其年满18成年后，才可进行变更过户，当然如果你和她约定成为彼此的天使的话，请无视。

　　其次这笔债权借款人的房产是否属于是唯一住房？抵押物是否小于70平方米？抵押物户口上是否有未成年人、70岁以上老人、残疾人，抑或上类人群在抵押物内有事实居住或者对于抵押物拥有租赁权，这些都是导致后期抵押物处置变现的障碍物，如拿捏不稳，那就让借款人提供备用房信息（权归并房，动迁房均可）。提供备用房的目的就是防止在借款发生逾期违约的时候，避免了唯一住房无法强制执行的情况。再不放心，只有在放款前让其把抵押物内户口全部迁至备用房了，再不放心？只有看，西湖的水我的泪。

　　房屋评估价值比较简单，各有各的方法，有的会通过线下资源优势进行电话询价，有的会去几个中介网站进行询价，老周为初学者们推荐一款房价评估APP（淘淘金，里面有个房屋评估功能，价格评估还算准确）。

　　有很多人会说什么多次抵押如何避免，就以上海来说，老周的做法是直接打抵押物所属地区房产交易中心朋友的电话，传真过来看产调，做不到这点的话也简单，只要你拿着自己的身份证去抵押物所在地区房产交易中心，拿好申请表格，把抵押物具体地址、自己的身份信息填好递交（记得要拉20元的全套产调），接着你需要了解的信息均会出现在这张产调表格内。关于《担保法》里关于抵押权顺位与优先受偿权利的司法解释来说，针对于房产是可以进行无限次抵押的，外地我不清楚，但是在上海，如果超过三次抵押或者抵押额度已经大于等于房产价值的时候，柜面工作人员会友情提醒抵押权人，是否知悉现抵押现状，是否需要继续办理抵押手续，老周亲眼看到过5押的房子不在少数。

TIPS

　　关于《委托书》个人还有些要点需要提示，在遥远的过去，这份公证书原先名为《不可撤销全权委托公证书》，因为道德败坏的同业太多，所以去除了不可撤销这个超牛逼的权利，现在的全委公证在办理后，委托人可以单方面去公证处撤销这项委托，无需受托人到场。那么问题来了，这份公证看似根本一文不值了啊，哼哼，老周有妙招，当客户偷偷摸摸去撤销的时候，虽公证处不能拒绝办理撤销手续，但是我会收到警报通知，这也是为啥我的办公地点和公证处相邻原因。

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