美国、英国最新房产数据显示，在疫情影响下，市场供需形势仍然趋紧，多地楼市持续“发烧”成为全球房地产泡沫风险上升的最新印证。与此同时，多国政府已着手应对，防范地产泡沫带来的衍生风险。

全球地产泡沫风险持续

CoreLogic19日公布的数据显示，在全美范围内，美国独栋房产8月租金同比上涨9.3%，高于2020年8月份2.2%的同比涨幅。

因原材料和劳动力短缺，美国9月房屋开工量意外下滑，建筑许可降至一年低点，9月经季节调整的房屋开工年率为155.5万户，下降1.6%，为4月以来的最低水平。

英国政府20日公布的数据显示，该国所有地区房价仍呈高速上涨，8月份房价同比上涨9.8%，每套房均价已达28.1万英镑。

瑞银集团本月最新报告指出，由于全球央行持续释放流动性、过剩资金进入不动产市场，全球房地产泡沫指数创六年来新高。

《2021年瑞银全球房地产泡沫指数》报告分析了全球25个主要城市的住宅物业价格，2020年年中到2021年年中的一年时间内，这些大城市经通胀调整后的房价增长平均高达6%，为2014年以来的最高年增长率。

其中，法兰克福、多伦多和香港的房地产市场风险水平最高，慕尼黑和苏黎世的风险也偏高，温哥华和斯德哥尔摩则是2021年重新进入泡沫风险区的城市，唯有马德里、米兰和华沙的估值仍然合理。全球只有中东地区的迪拜是唯一被低估的市场。

面对许多国家今年房地产出现两位数的增长趋势，多个机构发出了“过热”的警告。美国高盛银行在9月一项最新研究报告中指出，全球有几个房地产过热市场，包括美国、加拿大、英国，尤其是新西兰，30%的年涨幅引起了央行的关注。

英国牛津经济研究所近期调查显示，欧元区房价增长速度也越来越快，该机构预测第四季度增长率可能达8%，达到30年来的最高水平，房价增长率最高的是德国 ，这主要是由于其房价此前相对较低。

疫情因素支撑高房价

疫情是全球房价出现涨势的一大推手，放大了刚需的同时让市场流动性持续充裕。

瑞银全球财富管理投资办公室房地产主管萨普特利认为，25个大城市的房地产价格近乎全面上涨由三大因素造成：一、疫情期间许多人被限制在自己的室内，放大了居住空间的重要性，导致出现更高的购房意愿。二、各地商业银行在疫情期间对于购房者贷款标准的放宽，有利的融资条件让购屋者进一步受惠。三、更高的储蓄率和繁荣的股票市场提升了购屋能力。

对于所谓的房地产泡沫风险， 许多专家认为现在下结论还为时过早，一些专家认为当前处于一个房价过高但没有泡沫的时期，房价可能因为非常低的利率出现调整。

目前还没有出现过度借贷，因此出现房地产泡沫几率不高，与2018年美国雷曼兄弟银行破产引发全球金融危机不同，当时借贷率为10%，目前没有出现个人借贷猛增的现象。

不过面对隐现的通胀和房产泡沫风险，多国已采取措施应对。

新西兰、美国和英国等市场的加息前景也可能在中期打压买家情绪。但近期，东南亚、新西兰和澳大利亚实施更严格的限制措施，可能仍会引发新的购房活动，因为封锁使得人们对房屋需求和生活方式有了新的认识。

目前，美国政府认为扩大经济适用房的供应对于解决长期问题至关重要，国会正在审议的3.5万亿美元一揽子立法中就包含了3320亿美元用于推行经济适用房的措施。

警示房价暴跌及衍生风险

多家机构警告称，随着防疫限制放松贷款政策出现变化，多数城市的房价上涨势头可能戛然而止，与房地产关联密切的金融业也有衍生风险。

欧洲央行银行监管委员会主席恩瑞亚上周表示，欧元区银行的资产质量正在恶化，几个国家的住房泡沫可能正在形成。

“虽然不良贷款数字看起来仍然还可以，但资产质量似乎正在恶化，”恩瑞亚告诉欧洲议会经济事务委员会，“我们还看到一些国家的住宅房地产的脆弱性在上升。”

他补充说，银行对信贷恶化的预测可能过于乐观。

国际货币基金组织(IMF)上周警告称，各国央行超宽松政策的改变，可能导致全球楼市突发性暴跌。

IMF在其半年度的《全球金融稳定报告》中指出，超宽松货币政策导致部分市场繁荣和金融杠杆上升，信贷紧缩可能将对经济复苏造成极大的冲击，届时楼市或将大幅下跌。

报告指出，央行政策的改变对房价的冲击可能甚于股市。最糟糕的情形下，发达经济体房价可能将重挫约14%、新兴经济体约22%;不过值得一提的是，尽管房价和2008年金融危机时一样居高不下，但银行的情形比当初要好许多。

软件公司MANTL和韦克菲尔德研究公司上周公布的一项调查显示，78%的社区银行高管预测，美国房地产市场将在未来五年内的某个时候崩溃。

房价飙升在很大程度上是由历史性的房屋短缺造成的。美国房屋库存在新冠肺炎疫情早期暴跌至创纪录低点，导致买家之间的激烈竞价。这些竞价推高了房价，削弱了全美各地的负担能力。美国业界担忧恐慌和追涨情绪会扭曲市场房价，让真正需求的购房者反而难以买到合适住房。

（闫磊）