首批9只基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）6月21日上市以来，交易价格呈现逐渐企稳的走势。在近日举办的中国REITs论坛2021年会上，与会专家认为，首批9个试点项目的顺利上市和平稳运行标志着我国公募REITs市场建设迈出关键一步。

基础设施公募REITs的推出是深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制的一项重要举措。“十四五”规划纲要提出，要推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

开好局、起好步之后，后续如何运营好、发展好公募REITs，对基金管理人和市场参与各方均带来新的挑战。

各方积极推动

REITs是不动产资产证券化的一种重要方式，可将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所交易。其大致模式是将高速公路、供水供电等基础设施的大部分收益权分割成小份出售给普通投资者，既帮助基础设施的持有方快速回笼资金，也让投资者获得投资收益。

“市场对首批REITs认可度较高，共募集资金314亿元，项目涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理等多种资产类型。募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。”证监会副主席李超在中国REITs论坛2021年会上表示，产品上市以来总体运行平稳，各项指标正常，符合试点预期，取得了较好的开端。

首批9只公募REITs产品中，有5只在上海证券交易所上市，4只在深圳证券交易所上市，首批产品主要投向基础设施补短板项目。据上交所总经理蔡建春介绍，上交所首批试点项目共融资170亿元，目前市场运行平稳有序，“投资者参与积极理性，发行市盈率整体超过15倍，二级市场流动性维持在较为合理的区间，日均换手率在0.8%左右，整体高于境外成熟市场。价格发现功能较为有效，引导资源合理配置的作用正逐步发挥”。

基础设施REITs是连接资本市场和实体经济的一类重要产品，对实体经济发展具有重大促进作用。国家发展改革委投资司副司长韩志峰表示，首批项目发行后，资本市场对实体企业的支持作用非常直观地展现出来，“以首批上市的一个项目为例，该项目发行成功后，原始权益人的资产负债率下降了约5个百分点，相当于可以增加200亿元左右的融资空间，对企业的长远健康发展发挥了非常重要的支撑作用”。

由于基础设施公募REITs整体上具有中等风险、中等收益的特征，也为广大投资者提供了一个低门槛参与国家基础设施建设、共享发展成果的投资工具。工银理财有限责任公司副总裁魏泉红认为，REITs有债的属性，每年分红；也有股的属性，可以有一定的溢价，适合理财资金配置。从投资角度看，REITs底层资产是目前市场上最优质的基础设施资产，具有稳定的投资价值。

发展极具潜力

今年7月份，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将试点范围扩大到清洁能源、旅游、水利、保障性租赁住房等基础设施领域。

业内专家认为，基础设施REITs作为一种国际通行的盘活存量资产的金融工具，可以借助资本市场公开、透明机制，广泛吸引各类社会资金参与。我国探索推出标准化、权益型的REITs产品，是投融资机制的一项重大创新探索，既有利于促进资金脱虚向实，支持国家重大战略实施和基础设施补短板领域建设；也有利于提升基础设施的专业化管理水平和运营能力，提高资源配置效率，推动基础设施高质量发展；更有利于扩大股权融资比重，降低资产负债率，防范实体经济风险。

专家建议，应积极推动保障性租赁住房、清洁能源、新型基础设施、市政基础设施等领域中的REITs项目落地。“保障性租赁住房面临融资难问题，不仅前期资金投入大、回报期长，由于缺乏投资退出渠道，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。在这种情况下，采用REITs工具实现投资良性循环，可促进租赁市场的机构化与专业化。”北京大学光华管理学院副院长张峥说。

中国建设银行副行长张敏建议，从权益性投资的角度来看，保障性租赁住房的收益回报与其他类型的基础设施资产相比较低，公募REITs通道的打开在金融方面提供了有力的支持，但还需要财税政策的配套支持，降低供给端成本，提高投资端收益，实现市场化发行的商业逻辑。

发行公募REITs对清洁能源行业同样具有重要意义。协鑫能源科技股份有限公司总裁费智认为，发行公募REITs可以提高企业资金流动性水平，降低有息负债和资产负债率，使企业良性发展。

相关短板待补

“推动公募REITs市场长期健康发展仍然任重道远。”李超认为，需要进一步完善REITs的运营管理机制，提高信息披露透明度，根据业务特点探索符合发展实际的监管安排，形成监管合力，严肃查处各类可能的违法违规行为，切实保护投资者合法权益，推动市场长期健康发展。

“要强化制度建设，在审核注册、发行成交、信息披露、治理机制等方面完善和形成系统性的基础制度和配套规则。还应强化政策支持，进一步推动明确国有资产转让的相关政策，推动各类长线资金等机构投资者参与投资，推动出台专项税收支持政策等。”李超说，要继续加强顶层设计，总结试点经验，借鉴境外成熟市场经验，研究推出专项立法，系统构建符合REITs特点的制度安排，夯实法制基础。

蔡建春表示，要严格把好入口关，强化信息披露要求，压实中介机构责任。上交所近期将发布公募REITs审核流程指引，促进审核阳光化，主动接受社会监督。推动项目常态化运行，积累实践经验，展现示范效应。

“要探索和完善治理机制，结合境外市场实践和我国国情，加快完善内部治理机制。优化投资者结构，促进市场合理定价，推动扩大公募REITs群体，引入专项基金、社保基金、企业年金等多元化长期投资者，上交所将推动REITs产品纳入融资融券标的，提升产品流动性，推动公募REITs指数等的开发。”蔡建春说。

业内专家认为，基础设施公募REITs要实现高质量发展，还要在选好资产上下功夫，底层资产质量是成功发行REITs的关键。需要进一步加强项目储备，严把项目质量关，推进优质项目参与试点。只有促进项目平稳运行，才能保障投资者和公共利益，推动产品健康发展、行稳致远。