资产证券化（ABS）产品创新持续加速，中国证券投资基金业协会此前公布的资产证券化业务备案运行情况简报（2018年）显示，2018年类REITs以及商业不动产抵押贷款（CMBS）产品快速增长，其中共备案通过类REITs产品16只，同比增长14.29%；备案规模290.97亿元，同比增长5.52%。

业内人士认为，类REITs产品规模提升，机构投资者对于核心城市的不动产日益关注，REITs市场的底层资产越发成熟。此外，类REITs设计经验与尝试为公募REITs积累了交易结构与商业经验，有助于我国尽早推出公募REITs产品。

正面因素累积

业内人士表示，当前，有利于REITs市场发展的正面因素不断累积。一方面，市场利率逐步下降，信用利差收窄，投资者预期下行，这有利于REITs潜在需求的培育。同时，资产增值预期下降，则有利于REITs产品潜在供给的扩大。

有券商人士对中国证券报记者表示，最近，核心城市商办物业市场大宗交易越发频繁，这也说明机构投资者对于核心城市的不动产日益关注，REITs市场的底层资产越发成熟。

类REITs在调控财务杠杆、优化损益表现、拓宽融资渠道、控制融资成本等财务领域的重要价值被市场逐步挖掘，成为现阶段国内企业及金融机构开展类REITs操作的主要目的。

渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光对记者介绍，REITs的财务价值在类REITs初期以调控财务杠杆、优化损益表现为主，产品种类以过户型类REITs为代表。通过收购行为将基础物业买入基金，实现物业资产从原始持有人财务报表的出表，同时偿还基础物业对应的债务，或者带债收购，降低企业资产负债率，而资产出售行为本身可以为企业实现资产处置损益或股权投资收益，优化损益表。

公募REITs呼声渐高

公募REITs一直是资产证券化行业从业者最关心的话题之一，国内各方也在努力推动公募REITs产品的登场。2019年2月，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表的署名课题文章中指出：“目前，中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来，国家政策也多次明确支持。截至2018年6月底，中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业，已发行的境外REITs资产收益表现良好。”

中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳此前表示：“未来内地可以在某些领域先对REITs进行试点，采取循序渐进的方式推动REITs发展。”

李耀光表示，类REITs等产品的大量增加，代表了市场对于我国推出国外成熟市场标准REITs的深深期待和殷切盼望，相关产品也为公募REITs的推出奠定了良好的基础。

李耀光认为，首先，类REITs设计经验与尝试为REITs积累了交易结构与商业经验。经过监管部门和市场机构的共同努力，虽然境内还没有完全符合国际标准的REITs，但已经逐步形成了稳定且较为完善的法律交易结构，通过双SPV架构实现了商业地产价值的份额化、证券化，为REITs的发展奠定很好的理论基础和法律结构基础。

同时，类REITs为REITs的发行积累了非常宝贵的商业经验。在产品设计领域，通过产品结构的设计，实现了REITs的商业模式的实现，实现了NOI、FFO测算与期间收益分配逻辑，并在当前税制与法规环境下创设了商业有效的交易架构。在此基础上，随着类REITs产品的阶梯式创新，国际商业地产领域与REITs相关的商业模式逐步在中国境内落地。未来国内商业地产的发展模式可能会在经历了企业表内循环、PERE+类REITs之后，走向PERE+REITs。

此外，类REITs的持续发行及交易为REITs培育了投融资市场。随着以商业物业产权及股权作为基础资产的类REITs的出现，有利于推动境内资产证券化逐渐走向看重底层资产而非狭义企业主体资信的本质，通过优质地产的引进，让投资人逐渐识别底层资产的价值，而不仅仅关注主体资信的增信或兜底效应，包括银行、保险、券商资管、私募基金在内各类投资人逐步关注了解和参与到商业地产资产证券化的投资中来，为未来REITs发行培养了市场需求。另一方面，商业地产经营企业以及持有商业地产的金融机构、企业集团，逐渐认识到REITs和类REITs，是他们优化自身财务报表、提高资产周转率与资产回报率、降低杠杆率、提高流动性、防范财务风险的有效工具，这就为将来REITs的发行提供资产供给。

对于推出公募REITs的路径，业内人士认为，可以在借鉴美、日本等发达国家的标准基础上，结合国情逐步落实推广。“先探索试点再规范发展，先重点突破再整体推进，这就是改革探索出的方法论。我国的资产证券化就是从试点开始逐步推进的，REITs也可以这样，先推出有示范效应的标杆项目，提升市场的兴奋度，然后再规范和整体推进。”一位接近监管机构的法律人士对记者表示。

（孙翔峰）