证监会和住建部近日联合发布通知，住房租赁资产证券化政策落地。通知明确，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。对于业界热议的公募REITs落地，专家表示，相关法律法规、税收政策有待明确，融资成本、租售比等问题也有待解决，但公募REITs在租赁住房领域有望先破冰。同时，政策出台也为各类金融机构带来利好，他们纷纷加速布局住房租赁资产证券化业务。
打通“最后一公里”
通知明确，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，试点发行REITs。
“这其中暗含了公募REITs的信号。”中联基金执行总经理范熙武认为，住房租赁很有可能成为公募REITs首批基础资产类型，一旦开闸，会让租赁住房领域可运用的不动产金融工具更加完整。
不过，国内发行标准REITs还有诸多问题亟待提高和改善，主要包括法律法规、税收政策、公募开放、融资成本、租售比等方面。
“我国REITs市场相较海外市场仍需要加快解决税收安排和公募开放这两大问题。”东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示，在税收方面，海外REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税，同时REITs投资的房产也属于免税资产。目前我国还没有税收支持政策，在不动产转让、REITS运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。
在发行交易制度方面，郭永刚表示，由于没有专门立法指导国内REITs发展，目前我国REITs产品的交易结构设置、产品设立流程均处于摸索阶段，相关法律制度的缺位也在一定程度上制约了REITs的发展。
住房租赁市场主体运营模式可分为轻资产运营与重资产运营两种。兴业研究分析师臧运慧介绍，轻资产运营模式的运营主体信用资质较弱，业务体量也不大，一次性融资规模也不会大，很难做到批量化。
目前，各界都在合力奋进，打通中国公募REITs“最后一公里”。中国证券投资基金业协会副秘书长陈春燕表示，中国证券投资基金业协会成立了REITS工作小组，将会同有关部门共同推动公募REITS发展。下一步，将在《基金法》框架下推动REITs基本制度设计；加快构建资产证券化上市规则和REITs监管与自律体系；积极推动资本市场统一税制，明确REITS相关税收政策；推动养老资金投资公募REITS，完善资产管理市场三层架构。
机构加速入场
业内人士指出，监管明确支持住房租赁资产证券化也为各类金融机构带来利好。
范熙武表示，从今年不动产领域融资环境来看，标准化产品是严监管下一个比较通畅的路径，所以目前很多不动产持有主体比较有动力通过不动产资产证券化盘活存量资产，实现轻重资产之间的良性互动。而这对于银行保险类的资金而言，也是一个重要的资产配置类别。符合国家政策导向和产业政策的标准化产品，对于资金端的机构来说是一个加大配置的好时机。另外，通过持续投入，这些机构也将更理解产品，能为未来率先参与到公募REITs做好准备。
光大证券固定收益总部副总裁张海钢称：“从市场从业人员的角度来看，许多客户对类REITs产品的兴趣在变强。在长租公寓、基础设施等底层资产类REITs产品方面，我们同相关融资方进行了很多沟通接洽，也有一些已经在执行的项目。”
租赁住房证券化产品比较受资金端的青睐。范熙武介绍：“我们今年3月初发行了保利租赁住房REITs一期，投资者认购踊跃，优先级票面利率5.5%。目前，碧桂园百亿储架租赁住房REITs一期发行工作也十分顺利，将于近期正式设立。我们明显感受到资金端对于租赁住房证券化产品的强烈投资意愿。”
“住房租赁资产证券化的发展对中介机构来说也有挑战。”郭永刚指出，首先是中介机构的专业能力。例如，作为计划管理人/受托人的券商或银行机构如何通过创新产品设计，在满足企业融资需求的同时降低融资成本。其次，作为评级机构，商业地产资产证券化的评级技术较其他评级技术更为复杂，评级机构应当持续积累相关数据并不断完善相关评级方法。此外，我国物业评估市场较为分散，商业地产估值方面的数据较为欠缺，未来应该尽快形成行业公认的评估标准，逐步形成资本化率的数据库和管理，避免评估在竞争中失真。
