诺亚财富:人民币贬值 为何房价还那么硬?

作者:诺亚财富 任骋 来源:中国网财经
2016-08-09 16:27:00

引言:

地王频出,房价飙升,但在经济不景气的大环境下,为什么房价依然坚挺?诺亚财富认为这些原因支撑着中国房价。

正文:

民生之事,无非房也。

在过去的10年来,房价一直是全国人民关注的焦点。而今年上半年一二线的大涨,让地产行业又一次推上了风口浪尖。那为什么在大宗商品都比较萧条的时期,房价却依然坚定?恐怕还是任志强2014年的一句话:货币在不断贬值,长期看房价还是会上涨。看似有悖逻辑,但是可能目前的现状就是这样。

按照一般的理论,如果一个国家的货币出现贬值的话,那么这个国家的房价应该是跌的,因为资本不会持有一个贬值货币的资产。比如,英国脱欧引起英镑大跌,相关的英国地产基金也遭到了抛售。那为啥中国的地产却越来越坚挺呢?

一句话,还有什么比地产还保值?说一下资本可能的逻辑,政府背书、一二线“地王”频现、资本不能完全流通。

诺亚财富认为:

首先,在目前宽松的货币政策下,能承接10%以上M2增速的市场恐怕只有地产了。也就是说,在目前的货币市场环境中,政府是地产行业的最大的支撑着,如果哪天M2增速低于10%了,那么地产的降温才会到来吧。

其次,诺亚财富认为要考虑现货和期货的关系。这看来是一个金融术语,但同样适用于地产。现在的“地王”可以看做是现货,资本投资最简单的逻辑,你现货这个价,未来期货(房价)的价格也不会低,除非政策环境有变化。简单来说,面粉这个价,面包会便宜吗?

最后,人民币贬值的时期,看看都出现了哪些应对贬值的政策。基金方面,QDII基金投资额度受限,截至今年7月21日,65只QDII基金采取了限购措施。自2015年3月至今,QDII未获新增额度,很多基金公司的外汇额度告急。据统计,目前暂停申购的QDII基金占到总体的比例大约是44%,其中暂停大额申购的比例也达到43%。

另外,2015年“8.11汇改”以来,越来越多的内地人涌入香港购买保险。因为这等于用人民币买美国资产,但是今年银联卡实施交易额度限制为每次交易最高5000美元,将向全港所有保险机构和其他商户实施。这些措施让人民币不能完全自由的流通,而中国内地的市场利率在全球货币宽松背景下,呈现了些许“避险”的特征。

这三大因素,支撑着地产价格的稳定,也让未来中国发展产生了新的隐忧。比如最近很火的话题:“逃离北上广”。让外地青年在北上广等一线城市花一半的收入在房租上,这是让许多人对北上广望而却步的重要原因。在这个复杂的转型期间,到底如何解决地产对中国经济转型的掣肘,可能会是今年下半年最大的议题。

随着拿地的成本越来越高,许多地产企业的转型从之前单纯的拿地-开发-销售模式,转变为运营管理模式。有人会问,这两者有什么区别?简单来说,运营比起前者,更加考验管理人的管理能力,但是做得好则会有持续性的盈利能力。诺亚控股旗下歌斐资产认为,地产基金未来会出现两大方向:

第一是“重基金”——存量资产收购基金。原则上只看京、沪、深相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产,地段要好。这些项目从回报看没有过去开发类的项目那么高,但是相对比较稳健,风险比较小。这个投资逻辑比较简单,首先看地段,同时考量价格和可改造、可提升的空间。因此,投资人会关注京、沪、深的一些物业,或者是收购,或者是长租,可以通过运营改造提升租金,三到五年后退出。

第二个方向PERE(房地产私募股权投资基金),主要是投资一些轻资产的房地产运营公司的股权。投资它们的核心还是围绕市场需求。当整个中国巨大的房地产市场从开发商作为唯一主角的一个行业,变成有诸多的善于经营管理公众业态的团队兴起的时候,谁能够把经营管理做好,谁就有市场。这里面不仅是选赛道问题,还要在赛道里面选择优秀的团队。经营管理价值的体现,在上海、北京已经有鲜活的案例。比如有些创意园区的改造项目,从总体的投资回报要花五年可以回收,后期的租金差价就是纯收入。

综合来看,地产运营模式被认为是目前地产转型的重要出路之一。