原标题: 【推荐】地价高利润低 房企不愿做刚需盘
上海一手房成交均价在三季度突破了3.2万元/平方米，四季度房价尚在想象中——土地市场面粉比面包贵的行情，将导致明年入市的新项目都将以高端面目的姿态出现，由于利润不如高端项目高，开发商也纷纷放弃刚需项目的开发——遍地难觅刚需盘、被抬上风口的房价，将越来越多的刚需购房者挤出楼市。
但改善型需求在政策的刺激下或将被透支，而此前一直旺销的豪宅最近开始出现客户危机……这一切能让上海楼市回归普通市场吗？
“很多时候即使土地价格很贵，但是我们也到了不得不买土地的时候，即便我们拿到这个土地的价格可能导致项目利润很低，但是为了公司正常运作我们也需要拿地。”华东某房企参与拿地策划的负责人张斓(化名)告诉《第一财经日报》记者。
“很多时候即使土地价格很贵，但是我们也到了不得不买土地的时候，即便我们拿到这个土地的价格可能导致项目利润很低，但是为了公司正常运作我们也需要拿地。”华东某房企参与拿地策划的负责人张斓(化名)告诉《第一财经日报》记者。
“对于一个预算只有150万的年轻人，在上海买一套刚需的楼盘非常困难，上海已经很少有小户型适合我们。”购房者林伟(化名)一提起买房就会习惯性吐槽。
今年以来，上海土地价格上涨较快，很多时候土地楼板价格已经和周围的房价相当，而这也是导致上海的房价不断上涨的重要因素。对于很多像林伟这样的首次置业刚需者而言，买房的门槛也不断抬升，这些工薪阶层的80后甚至90后们正面临买房难的问题。
土地供应转向了，房企的压力能缓解吗
《第一财经日报》记者注意到，也有房企虽然总部已经在上海但是由于土地价格较高其在上海竟然没有一块土地。多名房企土地部门人士都向记者表示，虽然目前土地价格很贵，但是不得不拿地，否则公司没有土地开发已经不能运作下去。
今年9月末，上海的土地拍卖会现场，滨江集团&平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地，其成交楼面价28755元/平方米，溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地，包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是，在土地总价为19亿时，滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿。
而在9月中旬的拍卖会上，上海则共计拍卖了3块土地，金额约78亿，值得一提的是其溢价率均超过了100%。其中，青浦区赵巷镇嘉松中路东侧纯宅地被旭辉&上海建工联合体以26.16亿元摘得，溢价率114.9%，楼板价22122元/平方米，单价首破2万。保利地产则花费41亿元获得宝山大场宅地，地块溢价率107.22%，楼板价22314元/平方米。首创置业以10.98亿的价格获得淀山湖新城宅地，溢价率103.87%，楼板价17324元/平方米。
“从房企角度看，市场供求风险降至低位，金九银十预期会继续加速存量消化，房企补货意愿增强。同时，近日国务院还下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%，对保障性住房和普通商品住房开发房企并无影响，但却能缓解高档住宅开发房企的资金压力，为‘地王’诞生打下基础。”克而瑞研究中心研究员杨科伟告诉《第一财经日报》记者。
同策咨询此前的一份报告显示，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，供应量持续收缩。而新鲜出炉的上海2015年供地计划显示，商品住宅建设用地供应计划面积为400~600公顷，其中还包含了保障房，实际供应的商品住宅用地就更少。从上述数据可以看出，上海的土地供应在不断减少。
对于张斓而言也有很烦恼的地方，其公司总部在上海但是项目所剩无几。今年第四季度他的任务就是无论如何都需要拿下土地，这个价值不是财务意义，而是公司战略意义。同时让张斓感到紧张的是还有更多的房企希望把总部搬到上海，这些房企也将和他们一样展开竞争。
另一位知名房企内部人士这样向记者吐槽：“之前我们也打算参与火车站北广场土地的拍卖，即使我们把该项目的所有可以想得到的成本摊到整个城市公司的成本里面去，并调用城市公司的资源去满足这个潜在项目的需求，结果我们发现我们的价格还是比竞争对手低。”
张斓和所有房企拿地的负责人一样，感受到了深深的压力。但是近日这个情况似乎开始悄然变化，新江湾城的土地已经开始了这个变化。
10月12日，上海市规划和土地资源管理局(下称“规土局”)网站发布公告称，原定于本月14日下午进行拍卖的上海杨浦区N091104单元C1-02(D7)地块中止出让。资料显示，该地块出让总面积为13.2万平方米，容积率为1.125，为住宅用地，地块的挂牌起始价40.1725亿元，楼板价2.7万/平方米。彼时，《第一财经日报》记者采访多名业内权威人士预计，如果拍卖上述土地楼板价预计将超过4万/平方米。
四天过后，上述地块再度在上海规土局挂牌，起始总价为40.1725亿元。和此前相比，重新挂牌的新江湾地块中，大幅度增加了中小户型的比例以及保障房的配比，要求配建的保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上，套数不得少于412套(以审定的方案为准)。此外，该地块还被要求中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。
业内普遍认为，上述土地的出让条件调整和近期上海市领导提出上海房地产存在的两大结构问题有关。今年10月，上海市委书记韩正表示，上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。
一般而言，开发中高端户型的利润率比小户型的利润率要高，因此开发商都会选择做一些改善类的产品，这样也无形增加了土地的价格，而上述的改变，或许会对土地价格有所降温。而上述土地也要求增加中小户型的比例，那么上海的中小户型目前究竟是什么情况呢?
利润不如改善型项目高，房企不愿再做刚需盘
与上海高涨的房价相对应，高价地的入市，将大大拉升新项目价格，明年的楼市或将难寻普通商品房，取而代之的或许是高端楼盘遍地开花。像林伟这样首次置业的年轻刚需购房者，或许将不断被挤出购房者的队伍。
林伟在上海工作了大概五年，每月收入大概一万元，在上海这个城市收入不高不低，属于工薪阶层。
今年开始，林伟因为结婚打算在上海买第一套房，初步的预算是150万，但是林伟看了很多房子以后发现，按照目前这个预算他的刚性需求置业很难实现。
“目前上海市区基本没有中小户型的供应，按照我150万的预算只能买30平方米~40平方米的老公房。房子旧都不说了，还有一个问题是这种房首付高而且贷款困难，对于一个需要贷款的年轻人而言压力是非常大的。”林伟告诉记者。
如果市区不行，很多年轻人就选择搬离去郊区居住。林伟发现，如果买郊区可以买川沙、奉贤之类的地方，房子新而且会大一些，但是对于他而言交通又成为非常大的压力。“晚上加个班都没有公车回家，交通成本大大提高，现在的新房子一室都在60平方米左右，对于刚结婚的人虽然很好，但是以后有了孩子还得换房。”林伟抱怨道。
记者注意到，也有开发商开始设计40平方米左右的公寓来满足这些刚需客户的需求，比如阳光城就在位于二号线唐镇的项目和寓见公寓合作，打造40平方米不到的公寓，并通过挑高设计实现双层，增加了使用面积。这一类产品保证了空间的使用效率，但是供应情况也并不多见。
“很多人都选择租酒店式公寓，因为酒店式公寓的水电宽带费用很贵，其产权时间也很短，购买过后想要卖掉的难度也是非常大，我个人是不考虑买这类产品。”林伟认为，“而且很多公寓虽然是双层设计，但是楼梯的面积也很浪费，而我还需要花钱买这一部分面积。”
而林伟的顾虑也不无道理，记者曾在嘉定新城走访酒店式公寓发现，其周边的大户型已经几乎销售一空，但是酒店式公寓项目却出现了滞销。记者了解到，目前上海酒店式公寓多以租赁为主，买卖的量并不大。
为什么开发商都不愿意做小户型的房子呢?记者从多家开发商处了解到，刚需人群对于价格非常敏感，开发商能够在里面赚取的利润和改善型住宅比还是差很多。这也是很多开发商不愿意做小户型的原因。
自今年3·30新政以来，上海的中高端市场井喷，连续六个月成交量超过120万平方米，这其中大部分都是改善型需求。据上海链家市场研究部数据，9月上海单价5万元/平方米以上的高端商品住宅成交量为1309套，环比上涨42.0%，同比上涨4.2倍之多，已接近今年6、7月份成交峰值。截至10月18日，10月上海高端商品住宅成交量已达651套，随着高端项目近期入市步伐加快，10月成交量有望继续维持高位。
上海中环内的新房总价多数在500万左右，更是非常吓人，但是对于这个人口众多的城市，却依旧有着强大的购买力。还有更多像林伟这样的人群，显然压力非常大。
豪宅卖不动了，楼市会回归普通市场吗
一方面上海的刚需户型严重不够，另外一方面在过去的二、三季度上海的豪宅和高端住宅市场却表现非常好。
新江湾城板块周围有许多豪宅项目，2014年10月记者走访发现该板块曾一度出现滞销。有的项目二手房价相当于高峰买进时的一手房价打6~7折，整体供应量过大，产品同质化严重导致竞争激烈是当时的现状。当时包括三湘七星府邸、新江湾九里、中建大公馆、银亿领墅等以大平层为主要产品类型的高端项目入市导致供应和库存都非常大。
但是随着今年市场的好转这里的项目开始快速销售。“目前总价1000万以下或者面积在250平方米以下的户型基本都没有了，今年开始这里的销售非常好，很多楼盘甚至不用代理公司就可以自己销售一空，这里的客户大部分都是置换性需求，财富有一定的积累希望改变自己的居住环境。”上海链家新江湾一区区域总监王平告诉记者。
王平认为，这个板块之所以出现这样的销售主要是去年沉淀的客户和今年股市行情及救市政策的多重驱动。
上半年上海豪宅可谓风光无限，截至今年上半年上海成交均价超过10万元/平方米的一手高端豪宅成交超过150套，创新上海的历史新高。此前，豪宅历史最高点是2012年创造的149套。王平所在的新江湾板块就已经感受到了这样的好转，虽然这边的单价并没有10万/平方米的数字，但是很多总价1000万左右的房屋已经所剩无几。此外，由于这一轮市场的波动这个板块很多楼盘都有不同程度的价格上涨。
但是到了下半年呢?中原地产提供给记者的数据显示，新江湾板块在三季度一手豪宅成交486套，环比减少38.8%;成交均价46391元，环比上涨1.6%。而这个板块二手豪宅三季度成交323套，环比减少10.5%。豪宅市场也已经开始悄然转变，王平认为，今年上半年的疯狂行情把去年积压的客户和未来的潜在客户全部消耗，而未来的市场就不会那么火爆。
“蓄客数量不够，很多豪宅的操盘手都在头疼找不到买家了，有实力购买豪宅的客户就那么多。”一位不愿透露姓名的豪宅营销人士告诉记者，“此外，股市不景气导致很多人财富缩水，大家对于市场的观望情绪也开始增加。”
以位于上海黄浦区的豪宅项目黄浦湾为例，其在很早就宣称在今年上半年将开盘，后一直不断延后，直到今年10月其才开盘。记者查询网上房地产数据显示，其在今年10月16日开盘，新开盘总套数122套，但是目前10月的销售速度显示仅为3套。
黄浦湾只是一个豪宅项目的缩影，上述豪宅营销人士提到，目前豪宅仅几个项目有良好的客户基础和销售能力，很多豪宅在今年下半年都面临了滞销的难题，而上半年豪宅旺销，业内普遍预测的豪宅年或将提前结束。
